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唤醒农村百万亿沉睡土地资产,会是另一种超级大基建

#行业动态# 2024-7-6 15:58 82人围观 行业动态

文 | 周天
周天财经 原创出品
最近,酝酿多年的《农村集体经济组织法》终于出炉。
有一个条文值得注意:第三十九条 对符合国家规定的集体经营性建设用地,农村集体经济组织应当优先用于保障乡村产业发展和乡村建设,也可以依法通过出让、出租等方式交由单位或者个人有偿使用。
法律里面很正式把出让二字写了进去。意味着,集体经营性建设用地全面放开入市的信号,非常强烈。
作为十年前报道土地改革的记者,我长期关注这个领域的变动,也为十多年来的小步试水而感到有些着急。最近我也在和朋友的交流中提到,尽早放开农村产权交易,激活大量的沉睡资产,让农民获得财产性收入的原始积累,非常有利于挽救低迷的经济形势。
我找到了农业农村产权流转领域的中国龙头企业土流网的CEO伍勇,还找了若干行业人士,和他们交流看法。其中,伍勇同样判断新法意义重大,并谈到了他的乐观预期,他认为有三个大招接下来会释放出来:第一就是农村土地可抵押融资,第二是集体经营性建设用地使用权同价同权直接入市全面放开,第三就是耕地指标和粮食指标在全国范围内进行交易。
在伍勇看来,“这三个大招会释放巨大的流动性,量级在100万亿,能解决我们现在的问题”。

一位投资人士也告诉我,这是无中生有的货币创造过程,对于扭转当前紧缩局面,意义重大。「存量更大的农村土地的抵押和入市交易 可能成为新一轮信用扩张的发动机 新的抵押品入市 就相当于新的货币创造」。
商品房产权明晰,加入WTO融入世界产业链分工体系乃至移动互联网与科技浪潮,是普通人能获益的三波浪潮,现在的农业沉睡资产全面放开入市,能担得起第四波产业浪潮。
目前农村的各类土地都属于「沉睡的资产」,农民无法把自己的农地变现或是抵押、融资,无法凑到进城生活的原始积累,只能沦为闲置资产,沉睡在村里,无人问津。同样是占有土地和房产,因为种种原因,农民的地和房,不能获得城市商品房同等权利。
不能卖的祖产,主打一个「老家有块地」的心理安慰作用,但不能变为鼓鼓囊囊的钱包。
激活农村产权,放开流通交易是大势所趋,也是决策层一直在探索的方向,过去比较谨慎但坚定,如今有可能会加快。一位业内人士和一些高层管理人士有过交流,他向我透露,有高层谈到,此前在农村土地同价同权入市上动作缓慢,也是担心增加土地供给,冲击城市房地产。
「但现在已不存在这一担忧,时机成熟了」。能感受到有关方面有了迫不及待的感觉。
据我了解,此前有长辈朋友们在川渝经营了一片山林,多年来因为产权不明晰,并未搞经营性开发,但这一进程在去年迅速加快,产权得到确定,地方比较急迫地推着经营方快速上项目出成果。也足见有关方面要干事业的紧迫感了。
以前要么是不允许开发经营,要么就是走统一征收流程,先从农村集体用地征收为国有,再经过地方行政机关统一招拍挂,由无数地产商激烈竞价才能购得土地,这种模式带来的问题和局限我们都有所体会。如今,新法如果实施,村集体可自行出让土地给产业公司,无需经中间商过一道手,更多利润会留给村集体,变为收益权分配给每一个村民。
老百姓是不是只能住33层的墓碑式高容积率公寓楼?这一老旧形态产品是香港地产商的发明,居住品质实际较差,却成为中国城市最普遍的景观界面,黑压压一片墓碑楼,直到天际线,去过贵阳花果园的朋友可以谈谈体验,我是感觉到不见天日的压抑,现在成了领略高容积率鸽子笼的打卡景点了。
高楼层压缩式居住,制造出了当下农村居住体验(有院子有花园 能停车)好于城市的倒挂现象。
如果农地产权可流通,一户建和别墅、院子,将会是中国住房市场上新的供给形态,改善性需求会大大激发出来。这也符合当前提倡的满足住房改善型需求大背景。
改革的方向,就是增加农民的财产性收入,让以前的沉睡资产,可转让可融资。对于城市居民,则可以回乡拥有院子和花园。城乡资源双向流通。

伍勇谈到,此次新法里,还有一条关键性法规,留了一个突破口。
这是第十七条 有下列情形之一的,丧失农村集体经济组织成员身份:
  (一)死亡;
  (二)丧失中华人民共和国国籍;
  (三)已经取得其他农村集体经济组织成员身份;
  (四)已经成为公务员,但是聘任制公务员除外;
  (五)法律法规和农村集体经济组织章程规定的其他情形。
  因前款第三项、第四项情形而丧失农村集体经济组织成员身份的,依照法律法规、国家有关规定和农村集体经济组织章程,经与农村集体经济组织协商,可以在一定期限内保留其已经享有的相关权益。
翻译一下就是:虽然公务员按规定会丧失农村土地权益,但是经过协商和三分之二的表决,还是可以给公务员保留宅基地等土地权益。
其实,这个最有购买力的群体,深藏在基因里的告老还乡梦、院子梦花园梦,长期无法被满足。新法的新条款,将可能为这一群体回乡置产定居和消费打开口子。让朝气蓬勃的中老年人们为乡村注入一些朝气。
院子经济,带来的在地化消费是巨大的,从设计装修施工到园林树木,搭建凉亭假山水池甚至是游泳池,安装光伏板、储能,乃至新能源汽车和充电桩,都是巨额的消费,一个回乡生活的贤达,足以给多个村民提供就业机会,让公务员回村自愿花钱,效果或许比push公务员下乡驻村更好。
让资金下乡,才能让乡下长期不值钱的东西变得值钱,才能给农村以更多投入和更好生活。
也能解决当前许多问题。国民挤在鸽子笼里生活,只会把人们的消费和生育给限制死,消灭了生活的丰富性。而回归院子生活,能堆放杂物,能在院子里修车洗车,做手工种绿植养猫狗,能解除消费的枷锁,对于中国成为消费大国的意义非常深远。住鸽子笼停车难,老百姓连车都不愿意买的,若能直接开车入自家院子,这对于汽车行业的提振也是巨大的。有个院子,连养孩子的动力都会增加,是一个解决生育问题的可行方案。
不能交易的东西就不值钱,能交易才能值钱,真想对农民好,就得让农民手里的东西变得流动起来,这是朴素的原理。伍勇估算,全部农村土地如果能逐步实现流转交易,全国会有100万亿资产释放出来。重庆土交所总经理熊仪俊在公开场合估算的口径同样是100万亿。
不过,当前能够放开的仅限于农村集体经营性建设用地,并不是宅基地。现在各地在推宅基地换城里的住房,或是试点宅基地跨村集体交易,幅度有限。有接近管理部门的业内人士告诉我,宅基地其实更应该作为第一步尽早放开,允许农民的房子和城市商品房同价同权,自由买卖。
另外就是用于种粮食和作物的农地,这一块的思路是:小田变大田,农民成为「不在地主」或叫「不参与种植的股东」,大田交给机械化规模化的大资金方来打理,生产效率提升,注入科技来提升产量降低病害,规模和科技红利会让农民相比自己辛苦种地,能分到更多利润。
每亩土地投入也会大大增加,最终建成农业强国。按一亩地3000元的投入标准,全国15亿亩农田来算,这是一个四万多亿的超级大基建。
对于农民来说,伍勇估算,一旦入市交易,每户能增加几十万的可流通资产,又是一大笔货币注入到经济体中,且非常有利于缩小贫富差距,消弭城乡分割。同时,农民消费力增加,会带动非常多行业起飞。
最终的格局会是,农村的土地分两种性质:农用地和建设用地,前者种粮食,搞规模化、科技化,告别低效率低收入的小农经济。后者种房子、种院子,既满足城里人的院子梦,也为作为股东的农民提供财产性收入。
激活农村沉睡资产,扭转通缩,已经刻不容缓了。